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Tasación vivienda
Tasar la vivienda es un paso obligatorio para firmar la hipoteca. La tasación de viviendas es un proceso que sirve para determinar el valor estimado de una vivienda en función de una serie de parámetros
Las tasaciones inmobiliarias se utilizan para determinar la cantidad que el banco puede llegar a prestar. En la mayoría de hipotecas este dinero no superará el 80 % del valor de la casa. Este valor se calcula según los datos de la tasación y no los de la compra-venta. Por eso mismo es tan importante que el precio de compra sea lo más ajustado al valor de mercado.
Un simulador hipotecario nos puede orientar sobre la cantidad que nos facilitaría el banco y la cuota a pagar en el periodo de tiempo que queramos devolverlo. Además antes de solicitar tu hipoteca, puedes conocer todos los gastos hipoteca asociados.
El proceso de las tasaciones hipotecarias
Toda tasación de viviendas debe estar homologada según la norma ECO/805/203 del Banco de España.
El texto impone las siguientes condiciones:
El tasador de pisos tiene que visitar la vivienda. Si no acude a la casa no se considerará que la tasación está homologada.
El documento debe identificar que la finca registral a hipotecar es la correcta.
El tasador de casas tiene que analizar los planos de la vivienda, tomar medidas de cada instancia y hacer fotografías.
El tasador de pisos debe confirmar que no existe ninguna ilegalidad urbanística en la finca
El documento de tasación de viviendas tiene que incluir por lo menos 6 testigos de transacciones u ofertas reales de la zona en la que está situada la vivienda.
Quién elige al tasador de pisos
Quién elige al tasador de pisos
La elección de la sociedad de tasación recae sobre el usuario, siempre y cuando esta esté aceptada por la entidad bancaria.
Esto implica que la sociedad de tasación inmobiliaria debe ser una sociedad anónima cuyo único objeto social debe ser la valoración de inmuebles, empresas o patrimonios. Además, debe contar con un preceptivo seguro de responsabilidad civil y una estructura mínima.
Valoración inmuebles: ¿Cómo se calcula el valor de una vivienda?
Para determinar el valor de una casa los tasadores de pisos tienen en cuenta diferentes factores como son:
Las ventas recientes en la zona.
Es el valor clave en la mayoría de tasaciones. Por eso mismo deben incluirse por lo menos 6 en el documento de tasación.
Tamaño de la casa.
La superficie de la vivienda, incluido el número de habitaciones, baños y distribución también influyen en la tasación de la vivienda.
Edificación.
Las zonas comunes, los accesos, si dispone o no de ascensores… Todo esto puede hacer que el precio de la casa suba o baje.
Materiales de construcción.
Incluye los propios materiales así como los tipos de acabados.
Instalaciones.
Aire acondicionado, tipo de calefacción, bañera o ducha… Todo esto se toma en cuenta tanto de forma particular como en comparación con las facilidades de los edificios de la zona.
Estado general de conservación.
Un piso que necesita una reforma tendrá uno inferior a un piso nuevo.
Emplazamiento.
Estar cerca de zonas deportivas, servicios escolares, supermercados o servicios médicos elevará en principio el precio de la casa.
Antigüedad.
Incluye los propios materiales así como los tipos de acabados.
Situación de la vivienda dentro del edificio.
Un piso que necesita una reforma tendrá uno inferior a un piso nuevo.
Diferentes métodos de tasación de inmuebles
Existe más de una forma para llevar a cabo la valoración de inmuebles. Un tasador de pisos puede
calcular el valor de mercado de la casa siguiendo diferentes métodos:
Método de comparación
Es el más habitual y como su propio nombre indica, se basa en comprar la casa con otras similares de las que sí se conozca su valor. El documento de tasación exige que se aplique este método aportando 6 inmuebles testigo. Estas muestras son las que ayudarán a determinar el valor del metro cuadrado de la zona, que será el que se use a efectos de la tasación.
Método residual
Es la alternativa al anterior y se usa cuando no hay suficientes inmuebles testigo. Calcula el valor de la casa una vez construida y le resta los gastos que hacen falta para llegar a ese estado.
Método de aplicación
Esta fórmula se utiliza para las viviendas que van a alquilarse y también puede servir para calcular la rentabilidad de una vivienda. El método de capitalización calcula el valor de la vivienda en función de las rentas que puede llegar a generar.
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