Saber el valor de una casa es clave para calcular si su precio de venta es adecuado o está sobrevalorado, porque nuestra percepción cambia según el rol que desempeñemos: comprador o vendedor. Cuando buscamos casa como compradores pensamos que vale menos de lo que pide el vendedor, pero si somos vendedores siempre creemos que nuestro hogar vale más.
Existe un componente emocional que hace difícil que los dueños de una casa vean con objetividad cuál es su valor real. La tasación de la vivienda es la forma que tenemos de conocerlo según una serie de criterios objetivos que marcarán cuánto vale nuestra casa.
Qué se valora en la tasación de una casa
La tasación inmobiliaria es un informe que realiza un profesional competente para establecer el valor de la casa según la ubicación, la superficie, la antigüedad, la calidad de los materiales de construcción o la orientación, entre otros factores.
Ubicación
La ubicación determina el valor de la vivienda según los equipamientos y servicios que ofrece cada zona: transporte público, colegios, centros sanitarios, comercios, zonas verdes, ocio… El precio del metro cuadrado varía mucho según la ubicación existen zonas prime en el centro , con precios más elevados, y barrios con precios más asequibles en todas las ciudades. Por ejemplo, en Madrid el barrio de Salamanca tiene un precio de 4734 €/m2 y Villaverde de 1338 €/m2 o en Valencia Ciutat Vella cuesta 2188 €/m2 mientras en las afueras en los Poblados del Oeste no llega a los 750 €/m2, según Tinsa.
Altura y orientación
También afecta al valor de la casa su situación dentro del inmueble cuando se trata de un piso, ya que la altura y orientación incrementan el valor. Los pisos superiores tienen un valor mayor porque tienen la ventaja de tener más luz, mejores vistas y ventilación y menos ruidos. Los áticos con terraza son las casas más caras ya que son las más demandadas y de las que hay menos oferta. Esta regla no solo rige en las ciudades; en las zonas de costa los pisos altos, situados en primera línea de playa que disfrutan de vistas al mar, también son más valorados y caros.
Estado de la casa
El estado de la casa es otro factor fundamental para fijar su valor, que podrá incrementarse o reducirse hasta un 25 %, según Alfa Inmobiliaria. Generalmente, los inmuebles se deprecian con el paso del tiempo estimándose la vida útil de un edificio en torno a los 100 años, según los expertos. Cuando se busca una vivienda de segunda mano, hay que estar especialmente atentos a la calidad de la construcción porque es determinante en las posibles reformas que se vayan a realizar.
Antigüedad
La antigüedad del inmueble nos puede dar una idea del tipo de materiales utilizados en su construcción. Por ejemplo, si la estructura es de madera, la vivienda será más antigua que si es de hormigón, que indica que ha sido construida alrededor de los años 50 y, por tanto, requerirá más derramas. La carpintería exterior es también un elemento que nos ayuda a valorar la casa. Si es de PVC con rotura de puente térmico es más eficiente que si es de madera que, además, exige mucho mantenimiento.
Qué no influye en el valor de la vivienda
En el lado contrario de la balanza, situamos aquellos factores que no influyen tanto en valor de la vivienda como normalmente se cree.
El precio pagado con anterioridad
Es un error fijar el precio de la vivienda en función de lo que se pagó por la misma con anterioridad, porque el momento del mercado inmobiliario cambia y el precio de la vivienda puede estar más bajo o más alto. No es lo mismo el valor de una casa en el pico de la burbuja inmobiliaria, allá por 2008, que el que pudiese tener cinco años después, cuando la vivienda usada acumuló un 40 % de caídas en varias capitales españolas, según datos de Idealista .
La hipoteca pendiente
Tampoco es un buen baremo para establecer el valor de una vivienda, la hipoteca que queda por pagar. Es más, tras la crisis muchas casas tienen un valor menor que la hipoteca pendiente. Eso sí, siempre es conveniente informarse de las cargas que pesan sobre un inmueble. Para ello, debemos solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad.
Las reformas influyen en el valor de la casa, pero no siempre tanto como se cree
Se estima que una casa pierde un 15 % de su valor a los 5 años de su construcción; por eso, una vivienda que ha sido reformada recientemente tiene un valor mayor que otra sin reformar. Los profesionales reconocen que una casa reformada puede revalorizarse entre un 10 % y un 15 %, aunque no todas las reformas incrementan el valor de la casa de igual forma.
Los cambios en la distribución de los espacios, con la creación de cocinas abiertas al salón y la ampliación del número de baños pueden incrementar hasta un 25 % el valor de la vivienda . Sin embargo, actuaciones como pintar las paredes contribuyen a mejorar el aspecto del inmueble, aunque no afectan a su valor, pero acuchillar el suelo sí que revaloriza la casa. No obstante, esta revalorización está muy relacionada con la ubicación, es decir, la reforma de una casa situada en un barrio prime permite más margen de subida en el precio de la vivienda.
En resumen, para saber si el precio de la casa que buscas es adecuado debes valorar todas las variables que se analizan en la tasación y comparar con otras viviendas del entorno para saber si su precio se corresponde con su valor de mercado.
