A pesar de que el matrimonio se presupone una unión “para toda la vida”, las estadísticas demuestran que muchas parejas no alcanzan esta marca. Y es que más de 77.000 matrimonios disolvieron su unión en 2020 , según los últimos datos recogidos por el INE, a los que se suman las parejas que se separan sin haber legalizado su situación.
Cuando una pareja se divorcia, uno de los problemas a resolver es qué se hace con la vivienda familiar. Existen distintas opciones para resolver esta cuestión, aunque la situación se complica si sobre la vivienda pesa una hipoteca. En ese caso, hay que dejar bien resuelto quién se queda con la casa y su correspondiente deuda para evitar que, en caso de impago por el ex que tiene la propiedad, el banco embargue los bienes al otro cónyuge.
Quién se queda con la vivienda familiar
Entre las distintas cuestiones que deben resolver las parejas en el divorcio, como custodia de los hijos y pensiones, tiene un papel importante la vivienda familiar, que se considera aquella donde la familia reside de forma estable y permanente.
Si el divorcio se produce de mutuo acuerdo, los cónyuges deciden quién de los dos se queda en la vivienda. Pero si no hay acuerdo, es el juez quien atribuye la vivienda a uno de los cónyuges en función de quien tenga la guarda y custodia de los hijos menores de edad. La situación puede cambiar si no hay hijos menores ya que el juez puede atribuir la vivienda al cónyuge más necesitado.
Ni para ti, ni para mí, mejor vendemos la vivienda
Existen diversas posibilidades para solucionar el problema de la vivienda cuando una pareja se separa y la han comprado entre ambos. En primer lugar, está la venta de la casa a un tercero y el reparto del dinero entre los cónyuges. Si la vivienda tiene una hipoteca, previamente se cancela con el importe de la venta y todo queda resuelto.
Cuando uno de los cónyuges se queda con la vivienda se puede realizar una compraventa, a través de la cual el otro cónyuge adquiere el 50 % del inmueble. Sin embargo, la fórmula más adecuada para solventar la titularidad de la propiedad común es a través de una extinción del condominio, regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil, por la que una parte cede su propiedad a la otra.
La razón es que esta operación soporta una menor carga fiscal que la venta. Solo se tributa por los actos jurídicos documentados (AJD) que supone entre el 0,5 y el 1% sobre el valor de la vivienda, según la comunidad autónoma, mientras que en la venta se paga el 7%. Ambas operaciones se realizan ante notario.
No quiero la vivienda, pero tampoco la hipoteca
El problema es que, si existe una hipoteca sobre la vivienda, el cónyuge que ha cedido su parte de la vivienda ya no es propietario, pero se mantiene como deudor hipotecario. Esto significa que es responsable con sus bienes del posible impago de la hipoteca. Para evitar esta situación, es necesario que el banco acceda a quitar como titular de la hipoteca al cónyuge que ya no es propietario de la vivienda.
La forma de conseguirlo es solicitando al banco una novación hipotecaria en la que se cambian los titulares de la hipoteca, dejando como único titular al propietario de la vivienda. Como en esta operación el banco pierde una de las garantías del préstamo, es posible que sea necesario contar con avalistas para que se apruebe la operación. Una vez firmada la novación, se realiza la extinción del condominio, por la que uno de los propietarios cede su parte al otro.
En resumen, no debes olvidar solucionar el problema de la hipoteca cuando se produce la ruptura de la pareja. Aunque no seas titular de la vivienda y tu expareja pague sin problemas la deuda, puedes ver limitadas tus opciones para conseguir una nueva hipoteca para comprar otra vivienda.
