¿Qué es y cuándo me interesa una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta es el producto menos conocido del mercado hipotecario. Sin embargo, puede ser una opción interesante, pues combina la tranquilidad de pagar una cuota fija durante los primeros años con la flexibilidad de una hipoteca variable, pudiendo elegir un plazo de hasta 30 años (y hasta 40 en algunas entidades).
¿Qué es y cómo funciona una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta es un tipo de hipoteca con un periodo de interés fijo durante los primeros años (generalmente 10, pero hay entidades que pueden ofrecer 3, 5, 15 o 20 años), tras el cual pasa a tener un interés variable (normalmente, el euríbor más un diferencial), que abarca el resto del plazo del préstamo.
Es decir, pasado el periodo fijo inicial, la cuota puede subir o bajar en función del euríbor cuando se realiza la revisión del tipo de interés, que suele ser anual o semestral.
¿Qué condiciones tiene una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta tiene las mismas condiciones de contratación que las hipotecas fijas y variables en cuanto a la solvencia del prestatario y cuantía máxima de financiación (80% del valor de tasación de la vivienda).
Por lo que respecta a los productos combinados, al igual que en otros tipos de hipotecas, el tipo de interés suele tener una bonificación si se contratan otros productos de la entidad (nómina, seguros de hogar y de vida, etc).
¿Qué comisiones tiene una hipoteca mixta?
Algunas hipotecas mixtas pueden incluir diferentes comisiones o no tenerlas. Estas son las máximas legales:
La comisión de apertura se devenga una sola vez y no tiene máximo legal, pero debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. Esto es igual para todos los tipos de hipotecas. Sin embargo, hay entidades financieras que no cobran esta comisión.
Durante la parte fija de la hipoteca mixta, los límites máximos de la comisión por reembolso anticipado (total o parcial) es del 2 % del capital amortizado anticipadamente durante los 10 primeros años y, si el periodo fijo es de más de 10 años, de un 1,5% a partir del undécimo año. En cualquier caso, esta compensación no puede exceder el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir la entidad.
Teniendo en cuenta que el periodo de tipo de interés fijo en este tipo de hipotecas suele estar entre 5 y 20 años, durante la parte variable de una hipoteca mixta no puede haber comisión por amortización anticipada parcial o total. Esto se debe a que las hipotecas variables solo pueden tener una comisión por amortización del 0,25 % los 3 primeros años o del 0,15 % los 5 primeros años. Y durante ese periodo la hipoteca mixta tiene un interés fijo y no variable.
Para las hipotecas mixtas no existe comisión por subrogación de acreedor o novación. Este tipo de comisión solo se puede aplicar en el caso de pasar de una hipoteca variable a una fija durante los tres primeros años, que en el caso de las hipotecas mixtas son siempre a tipo fijo.
Ventajas de las hipotecas mixtas
La principal ventaja de una hipoteca mixta es que combina la tranquilidad con una cuota fija y un tipo de interés que suele ser más bajo que el de una hipoteca fija, con la flexibilidad de una hipoteca variable, pudiendo optar a un plazo de hasta 40 años, mientras que las fijas suelen ofrecer un plazo máximo de 25 o 30 años.
De esta forma, se puede tener controlado el coste de la hipoteca al inicio, que es cuando mayor es el esfuerzo económico y, además, gracias a su mayor plazo, poder acceder a un mayor importe de financiación o disfrutar de una cuota menor.
Supongamos por ejemplo* dos hipotecas por importe de 150.000 €. Una fija a 25 años y 3,75 % (4,43% TAE), y otra mixta a 25 años y 2,99 % de interés los 5 primeros años y después Euríbor + 0,69% (4,67% TAE Variable). La cuota de la fija sería 771,20 € al mes y la cuota de la mixta 710,54 €.
Hipoteca fija
Hipoteca mixta
Plazo máximo
25 años
25 años
Importe préstamo
150.000 €
150.000 €
Interés
3,75 %
2,99 %
Cuota mensual
771,20 €
710,54 €
Pulsa aquí para una versión accesible a la gráfica
En la imagen se ve una tabla comparativa entre una hipoteca fija y una mixta, ambas con un importe del préstamo de 150.000 €, para ver cuál puede ofrecer una cuota menor. La hipoteca fija tiene un plazo máximo de 25 años, un interés del 3,75 % y una cuota mensual de 771,20 €. La hipoteca mixta, un plazo máximo de 25 años, un interés de 2,99 % y una cuota mensual de 710,54 €.
Por último, también hay que considerar que las hipotecas en España se calculan según el sistema de amortización francés o de cuota fija, que implica que se pagan más intereses los primeros años y menos al final. Esto hace que, a medida que pasan los años, los posibles cambios en el euríbor tengan menos impacto en la cuota a pagar.
¿Cuándo interesa contratar una hipoteca mixta?
Elegir el tipo de hipoteca depende de las circunstancias económicas y personales de cada uno. Si buscas tranquilidad durante los primeros años de tu hipoteca y un precio menor que las hipotecas fijas, la hipoteca mixta es una opción muy interesante.
También es una gran alternativa cuando buscas un plazo de amortización largo, pero no quieres sorpresas durante los primeros años, pues la hipoteca mixta normalmente combina los plazos de la variable (hasta 30 o 40 años) con un precio fijo muy atractivo durante los primeros años. Esto te permite pagar siempre la misma cuota al principio y que sea significativamente inferior a la de una hipoteca fija.
Otro aspecto importante a considerar es que, si la hipoteca mixta que contrates no tiene comisión por reembolso anticipado reembolso anticipado parcial o total, eso te permite una mayor flexibilidad. Por ejemplo, en cualquier momento puedes amortizar una parte del capital para reducir plazo o cuota, o hacer una amortización total si, por ejemplo, vendes la casa o recibes una herencia. Es por ello que, si crees que vas a adelantar capital a lo largo de la hipoteca, una hipoteca mixta que no te cobre comisiones por hacerlo es especialmente interesante.
Además, como hemos mencionado, cuando llega la parte variable de la hipoteca, los intereses ya tienen un peso menor en la cuota, lo que hace que los cambios del euríbor afecten menos al importe que pagas cada mes.
Para entenderlo mejor, sigamos con el ejemplo de dos hipotecas de 150.000 € a 25 años, una fija al 3,75 % y una mixta al 2,99 % durante 5 años (después euríbor + 0,69 %). En el siguiente cuadro comparamos dos escenarios diferentes para el euríbor a partir del quinto año: suponiendo que se mantiene similar al actual (4,007 %) o que baja a (2 %).
Hipoteca fija
Hipoteca mixta con Euribor 2023
Hipoteca mixta con Euríbor 2%
Plazo
25 años
25 años
25 años
Euríbor
-
4,007%
2%
Interés 1-5 años
3,75 %
2,99 %
2,99 %
Interés 5-25 años
3,75%
Eutíbor + 0,69%
Eutíbor + 0,69%
Cuota inicial
771,20 €
710,54 €
710,54 €
Cuota Resto de años
771,20 €
824,97 €
710,54 €
TAE
4,43 % TAE
4,67 % TAE Variable
3,67 % TAE Variable
Pulsa aquí para una versión accesible a la gráfica
En la imagen se ve una tabla comparativa entre una hipoteca fija (3,75 %) y una mixta (2,99 % 10 años y luego 0,69 % + euríbor) en diferentes escenarios del euríbor, ambas a 25 años y 150.000 €. En el caso de la fija, la cuota permanece en 771,20 € durante todo el préstamo. En el caso de la mixta, la cuota inicial es de 710.54 €. Luego, 824,97 € para un euríbor como el actual (4,007 %) o 710,54 € para un euríbor del 2 % (el máximo de los últimos 5 años).
Cómo comparar la Hipoteca NARANJA Mixta con otras opciones
Para comparar la Hipoteca NARANJA Mixta con otras opciones, solo tienes que ir a nuestro simulador de Hipotecas NARANJA y completar los datos básicos que se solicitan (edad, ingresos y otros préstamos y deudas del titular o titulares; precio, tipo, uso y ubicación de la vivienda a hipotecar).
Una vez completados los datos, podrás configurar la hipoteca a tu gusto, eligiendo la cantidad que deseas solicitar y el plazo de amortización. El sistema te mostrará la cuota y condiciones de todos los tipos de hipotecas.
*Estos ejemplos y los sucesivos son orientativos y no se corresponden con la oferta actual de hipotecas de ING
