Cuando, tras mucho buscar, por fin encuentras la casa de tus sueños, el mayor temor es no perderla. El problema es que necesitas tiempo para buscar la financiación y no quieres que otro comprador pueda adelantarse. Para evitarlo tienes dos opciones: firmar un contrato de reserva o un contrato de arras.
Aunque se tiende a hablar indistintamente de ambos, tienen diferencias que pueden ayudar a decidirte.
¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?
El contrato de reserva permite al comprador reservar la vivienda a cambio de pagar una cantidad a cuenta del precio de venta, mientras que el vendedor se compromete a entregar la vivienda.
Básicamente, quiere decir que ambas partes acuerdan la compraventa de la vivienda, sin posibilidad de echarse atrás. Generalmente, este tipo de contratos se firman con las promotoras cuando se compran viviendas construidas o en fase de construcción.
¿Es lo mismo que la señal de compra de un piso?
Técnicamente, la señal de compra de un piso, también llamada entrada a veces, es la cantidad de dinero que se entrega cuando se firma el contrato de reserva. No son lo mismo, pero van aparejados.
Cómo es el contrato de reserva
El contrato de reserva debe contener las condiciones que comprador y vendedor han pactado. Debes tener en cuenta que las cláusulas que se incluyen en el contrato son de obligado cumplimiento para ambas partes, y son la base del posterior contrato de compraventa.
Estas son las que suele incluir:
Nombre y datos personales
Tanto del comprador como del vendedor.
Descripción del inmueble
Referencia catastral, dirección completa y superficie de la casa, también propiedades anejas si las hubiera, como garaje o trastero.
Importe de la señal
No hay una cantidad fija, pues depende del acuerdo entre las partes, pero suele estar entre el 1% y el 5% del precio de la vivienda.
Forma de pago
Establece cómo se pagará el resto del importe de la compraventa, y cómo se reparten los gastos entre comprador y vendedor.
Cláusulas de rescisión
Opcionalmente se pueden incluir, y determinan las condiciones en las que se puede rescindir el contrato, aunque no es habitual en este tipo de contratos.
Derechos y obligaciones del contrato de reserva
Al tratarse de un contrato, impone una serie de derechos y obligaciones al comprador y al vendedor:
Comprador
Vendedor
Derecho a comprar la vivienda en el tiempo fijado y al precio pactado con el vendedor.
Derechos
Derecho a vender la vivienda en el precio y plazo estipulado.
Obligado a comprar la vivienda, no puede echarse atrás aunque encuentre otra vivienda mejor.
Tiene que cumplir los plazos de entrega del dinero que se han establecido en el contrato.
Obligaciones
Obligado a vender la vivienda en las condiciones pactadas en el contrato.
Diferencias entre contrato de reserva y contrato de arras
El contrato de arras también es un acuerdo firmado entre dos partes que tiene como finalidad el cumplimiento de una obligación, en este caso, la compraventa de la vivienda. Igualmente, a la firma se entrega una cantidad a cuenta del precio de la vivienda.
Las diferencias más importantes que existen entre el contrato de reserva y el de arras son las siguientes:
Contrato de arras
Contrato de reserva
El contrato de arras está recogido en el Código Civil, por lo que ofrece mayor seguridad jurídica.
Seguridad jurídica
El contrato de reserva no está regulado.
El acuerdo de arras se puede rescindir pagando la indemnización prevista en el contrato.
Rescisión
El contrato de reserva solo se puede rescindir si están recogidas las causas de rescisión en el contrato, pero no es habitual.
Por lo general, los contratos de arras se firman cuando se trata de una compraventa entre particulares, mientras que si se trata de obra nueva de una promotora, lo normal es un contrato de reserva, porque suele incluir también un plan de pagos según avanza la obra.
