Durante la crisis económica se produjo un aumento de la morosidad, lo que llevó a la aprobación de algunas medidas para evitar que el impago de la hipoteca provocase la pérdida de la vivienda. Ahora, la nueva ley hipotecaria establece cambios en las condiciones que tiene el banco para reclamar la deuda cuando el hipotecado incurre en impago.
Con las nuevas medidas se protege más al deudor cuando tiene problemas para pagar la hipoteca, ampliando el número de cuotas impagadas para que el banco pueda ejecutar la garantía del préstamo y llegar hasta la subasta de la vivienda.
¿Qué condiciones determinan el impago?
Con la nueva ley hipotecaria, las condiciones que deben cumplirse para que se active la cláusula de vencimiento anticipado por el banco amplían el número de cuotas impagadas y la cuantía.
Además, para que se pueda reclamar la deuda deben concurrir conjuntamente estos requisitos:
El prestatario tiene que estar en mora de parte de capital del préstamo o de los intereses, que significa que no ha pagado cuotas ya vencidas.
La cuantía de las cuotas impagadas tienen que equivaler al 3 % del capital si el impago tiene lugar en la primera parte del préstamo que equivale a 12 mensualidades o al 7 % del capital que representa 15 plazos, si el impago se produce en la segunda mitad de duración del préstamo.
El prestamista tiene que haber reclamado al deudor que pague la deuda en el plazo de un mes, advirtiéndole de que si no paga esa deuda reclamará la totalidad del préstamo pendiente.
¿Qué consecuencias tiene el impago?
El impago de las cuotas hipotecarias tiene consecuencias para el hipotecado porque el banco puede exigir el pago de las cuotas no pagadas junto con los intereses de demora, que tienen un tipo superior a los intereses ordinarios de la hipoteca. Al activar la cláusula de vencimiento anticipado el banco reclama el capital no amortizado del préstamo, los intereses ordinarios y los de demora que se han devengado hasta la fecha.
El proceso de ejecución hipotecaria se inicia con la demanda que el banco presenta cuando se alcanza el límite establecido por la cláusula de vencimiento anticipado para ejecutar la garantía hipotecaria. A partir de esta demanda, el juez ordena al deudor que haga efectivo el pago de la deuda y solicita al Registro de la Propiedad las certificaciones registrales del inmueble antes de proceder a su subasta.
El banco se puede adjudicar la vivienda si no hay pujas en la subasta por el 50 % de su valor, pero si se trata de la vivienda habitual del deudor la adjudicación será por el 70 % del valor o si la cantidad que se le debe es inferior a ese porcentaje, puede adjudicársela por el 60 %.
Es posible evitar la subasta de la vivienda
No obstante, existe la posibilidad de paralizar la subasta si el deudor paga la deuda pendiente antes de la misma, en un proceso conocido como enervación de la acción hipotecaria. Cuando se trata de la vivienda habitual, el procedimiento es algo diferente porque el deudor tiene el derecho de paralizar la subasta pagando la deuda sin necesidad de contar con el consentimiento del acreedor.
De esta forma, la vivienda sigue en poder del deudor, que continúa pagando las cuotas siguientes como si no se hubiera iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria. Esta acción para liberar la vivienda de la subasta puede ejercitarse más veces siempre que transcurran 3 años entre el pago y el requerimiento de pago judicial.
Cómo paralizar el lanzamiento
Sin embargo, si llega a realizarse la subasta de la vivienda, la consecuencia para el hipotecado es el lanzamiento, que supone la pérdida de la propiedad de la casa por incumplimiento de las cláusulas del préstamo hipotecario.
La ley también ha establecido mecanismos de protección para el deudor que permiten paralizar el lanzamiento en algunas situaciones. En estos casos, el hipotecado debe estar dentro del umbral de exclusión y cumplir determinadas condiciones económicas para solicitar al banco que pare la ejecución y reestructure la deuda.
Por último, hay que tener en cuenta que las condiciones para reclamar el impago de la deuda fijadas en la ley hipotecaria se aplican tanto a las nuevas hipotecas como a las existentes, pero el cliente que tenga esta cláusula en su hipoteca puede elegir el sistema que le resulte más favorable.
