El derecho de tanteo y retracto es un derecho que tiene el inquilino para que, en caso de que el propietario ponga en venta la vivienda arrendada, este pueda adquirirla antes que otro comprador, con las mismas condiciones y al mismo precio. Se trata de unos derechos reales de adquisición preferente que están recogidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo es la facultad que tiene el inquilino para adquirir la vivienda de forma preferente frente a un tercero pagando la misma cantidad de dinero. El propietario debe informar con antelación al inquilino de su intención de vender la casa, pues este tiene prioridad para comprarla en iguales condiciones y precio que otro comprador.
El inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho de compra, a contar desde que el propietario le notifica su intención de vender la vivienda.
¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto, por el contrario, se ejerce después de realizada la venta del inmueble. Este derecho faculta al inquilino a adquirir la vivienda con las condiciones y precio que ha sido vendida a un tercero. Este derecho se regula en el artículo 1521 del Código Civil que define el retracto legal como “el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago ”.
Para que el inquilino pueda ejercer el derecho de retracto deben darse unas condiciones:
Que el propietario no le haya informado de la venta de la vivienda arrendada o haya omitido alguna de las condiciones.
Que el precio al que el propietario vende la vivienda a un tercero sea menor que el precio que le había ofrecido al inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.
El derecho de retracto también caduca a los 30 días, a contar desde que el inquilino es informado, a través de las escrituras de compra, de las condiciones y precio al que se ha realizado la venta de la vivienda. Si el inquilino ejerce su derecho de retracto, pasa a subrogarse en la posición del comprador y se mantiene la compraventa de la vivienda.
¿Cuándo no pueden ejercerse los derechos de tanteo y retracto?
Existen algunas situaciones en las que el inquilino no puede ejercer los derechos de tanteo y retracto:
Cuando la vivienda arrendada se vende junto con otras propiedades que forman parte de un mismo inmueble.
Si se venden de forma conjunta todos los pisos y locales de un inmueble a un mismo comprador, aunque estos sean de distintos propietarios.
Por último, el inquilino puede renunciar al derecho de tanteo si no está interesado en comprar la vivienda. En ese caso debe incluirse una cláusula de renuncia en el contrato de arrendamiento. De esa manera, el propietario puede vender la vivienda a un tercero y el inquilino puede permanecer en la casa hasta que finalice su contrato de alquiler.
