Un 85,1% del patrimonio de los españoles está invertido en activos reales y el 83,1% directamente ligado a la vivienda, según datos del estudio Longevidad y cambios en el ahorro e inversión, elaborado por FEF. Para muchas personas, hablar de inversiones rentables en España es hablar de ladrillo y, más concretamente, de comprar una casa para alquilar.
Después de vivir una de las mayores burbujas inmobiliarias europeas, las grandes ciudades del país viven ahora una burbuja del alquiler. Los causantes son, por un lado la escasez de pisos en determinadas zonas urbanas y, por otro, la proliferación de apartamentos de alquiler vacacional gracias a plataformas como Airbnb o Rentalia, por poner dos ejemplos.
Comprar una casa como inversión no es algo que debas hacer a la ligera. Antes de lanzarte a ser casero es necesario ver otras opciones para obtener rentabilidad por tu dinero. Frente a la inversión en vivienda se puede apostar por otras alternativas, como por ejemplo, crear una cartera de fondos de inversión, invertir en acciones de empresas a través de un bróker o bien abrirte un plan de pensiones pensando en tu jubilación.
Las cuatro razones que explican por qué la inversión en vivienda triunfa en España
¿Por qué triunfa la compra de pisos para alquilar? Hay cuatro motivos que explican su auge.
Es un activo conocido y de fácil comprensión
El primero es que se trata de un activo con el que estamos familiarizados. No hacen falta grandes conocimientos para comprar una casa y ponerla en alquiler. Además, la mayoría de cosas que hay que hacer para valorar el precio de la casa , como revisar la renta media del alquiler de los últimos años o qué tipo de personas viven en la zona, es asequible para la mayoría de personas. Comparativamente es más fácil que invertir en un fondo de inversión o comprar una acción.
Es un activo tangible
En segundo lugar, con una vivienda estás comprando un activo físico, algo tangible, algo que puedes tocar y disfrutar. Aunque parezca irrelevante, lo cierto es que es uno de los factores que más influyen para muchas personas a la hora de invertir.
Es un activo que sufre muy poca volatilidad
El hecho de que sea un activo tangible hace que su volatilidad sea menor. Dicho de otro modo, y si bien es cierto que el precio de la vivienda puede caer, suele hacerlo de forma menos brusca que las variaciones de los mercados.
Es una renta que recibes sin hacer nada
Por último, una vivienda en alquiler es el arquetipo de ingreso pasivo. Es decir, un ingreso recurrente que recibirás cada mes sin tener que hacer prácticamente nada para conseguirlo más allá de la inversión inicial.
No es oro todo lo que reluce: inconvenientes de invertir en viviendas para alquilar
Frente a estas cuatro ventajas, comprar una casa para ponerla en alquiler cuenta con otros tantos inconvenientes. Y es que, la inversión inmobiliaria no tiene por qué ser la panacea de la que hablan quienes ya son caseros.
Elevada inversión inicial
Para empezar, es necesaria una importante inversión inicial. En contraposición con la inversión inicial en un fondo de inversión, que se puede realizar desde cantidades relativamente bajas, la compra de una casa supone mucho más dinero. Por ejemplo, utilizando un simulador de hipotecas para una vivienda de 150.000 €, tendrás que aportar un 20% del capital como entrada y pagar cerca de 13.500 € sólo en impuestos y gastos de constitución.
Además, vas a tardar bastante tiempo en recuperar la inversión inicial por medio del alquiler. Si cobras 500 € al mes por esa misma vivienda estarás ingresando 6000 € al año antes de impuestos. Siguiendo con el ejemplo anterior, tardarás 20,8 años en recuperar la inversión inicial.
Es un activo menos líquido
¿Y si necesitas antes tu dinero? Otro de los problemas de la vivienda es que no es un activo muy líquido. Esto quiere decir que no se puede vender de un día para otro. El tiempo medio de venta es de 9,5 meses según Tinsa. Un fondo puedes venderlo cuando quieras y recuperar tu dinero en pocos días hábiles.
Valoración más complicada
El hecho de ser una inversión con tan poca liquidez provoca que la valoración sea más compleja o que tenga un coste asociado. En muchos casos, hay que recurrir a una tasación por parte de un experto que, además, es susceptible de ser subjetiva. En un fondo de inversión, te bastará con consultar el valor liquidativo del fondo para saberla, que normalmente se actualiza a diario.
Los impuestos a pagar por la compra y la venta
No hay que olvidar el aspecto fiscal, que juega un importante papel en la compra de vivienda. Tanto a la hora de comprar como a la hora de vender, tendrás que pasar por Hacienda. En un fondo de inversión, sin embargo, solo tendrás que pagar por las plusvalías obtenidas, y el traspaso está bonificado fiscalmente.
Es un activo que permite menor diversificación
Para terminar, comprar una casa para alquilar supone asumir un gran riesgo. Al final, estás jugándotelo todo a una sola carta. Si tienes la mala suerte de que tu inquilino es un moroso, dejarás de cobrar y lo mismo puede ocurrir si el barrio en el que has comprado cae en desgracia. Además, como comprar casas es tan caro, tus posibilidades de diversificar son casi nulas a no ser que puedas tener más de diez casas en barrios, ciudades y países diferentes.
Entonces, ¿dónde es mejor invertir mis ahorros?
La compra de una casa para alquilar y la inversión en fondos no son fórmulas excluyentes para gestionar tus ahorros. Se pueden combinar aunque si tienes que elegir, los fondos son más asequibles y entrañan menos riesgos que fiarlo todo a una vivienda para la cual, además, es fácil que debas solicitar una hipoteca.
Aunque el alquiler de una casa parezca más asequible y menos arriesgada, la realidad es que invertir en fondos no es tan complicado si se usan estrategias adecuadas o se recurre a productos como los fondos indexados .
Pero, ¿cuál es la realidad en términos de rentabilidad? Un alquiler ofrece un retorno estimado de entre el 7 % y el 8 % antes de impuestos en capitales de provincia según los datos de Idealista y una media del 4,2 % en todo el territorio según el Banco de España. Para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler o saber si compensa invertir en una casa empezaremos por dividir el dinero anual del alquiler entre el precio de venta.
Siguiendo con el ejemplo anterior, la casa de 150.000 € puesta en alquiler a 500 € mensuales te daría una rentabilidad anual del 4 %. La rentabilidad media de un fondo con un riesgo similar al de la compra de la casa como, por ejemplo, un fondo de renta variable mixta en euros, arrojó un resultado del 8,39 % a un año, según datos de Inverco .
