Cómo impacta el diferencial en tu hipoteca

Cuando vas a firmar una hipoteca, debes conocer al detalle cada uno de los elementos que determinan si es una buena oferta o no . En las hipotecas de interés variable o mixto, debemos centrar la atención en el índice que se toma como referencia. La mayoría de las hipotecas variables  están referenciadas al euríbor , desde que en el año 2000 este índice sustituyó al Mibor, aunque existen otros índices de referencia como el IRPH.

También debemos fijarnos en el diferencial , ese número que suele acompañar al índice de referencia y que influye de manera significativa en el coste de nuestra hipoteca.

El diferencial es un porcentaje fijo que se suma al euríbor. Cada entidad financiera determina este porcentaje en función de los intereses del préstamo que concede al cliente. Así, mientras el euríbor es un índice oficial que se calcula a partir de la media del interés al que se prestan dinero las entidades financieras europeas, el diferencial es fijado por cada banco según las condiciones de su oferta hipotecaria.

¿Cómo se calcula?

En las hipotecas variables, el interés hipotecario que se aplica a partir de la suma del euríbor más el diferencial da lugar al TIN (Tasa de Interés Nominal). Por ejemplo, en una hipoteca variable que aplica sobre el euríbor (-0,112 % en abril de 2019) un diferencial del 1,1 % significa que el interés final que aplica el banco es del 0,98 %.

No hay que confundir el TIN con la TAE (Tasa Anual Equivalente) que incluye además del TIN, todos los gastos y las comisiones bancarias, lo que refleja el coste efectivo del préstamo hipotecario .

A diferencia del euríbor que cambia continuamente y por tanto afecta al interés del préstamo hipotecario cuando toca revisar el interés de la hipoteca, el diferencial no cambia en toda la vida del préstamo .

¿En qué me afecta?

El diferencial afecta al coste total del préstamo de forma que cuanto más alto es el diferencial, más alto será el interés que se aplica.

En el caso de una hipoteca variable referenciada al euríbor de 180.000 € a 30 años, la aplicación de un diferencial del 0,99 % nos daría a pagar una cuota mensual de 563 €, mientras que si el diferencial que se suma es del 1,99 % la cuota se eleva hasta los 648 €. Esta diferencia se traduce en más de 30.000 € de intereses que se pagan en la hipoteca con el diferencial más alto frente a la que tiene un diferencial del 0,99 %.

¿Cómo se puede negociar?

El diferencial se puede negociar con el banco cuando se pactan las condiciones de la hipoteca. Los bancos pueden rebajar el diferencial si el cliente cumple determinadas condiciones relacionadas con la contratación de otros productos con la hipoteca como los seguros de hogar y vida, los planes de pensiones o tarjetas de crédito. El banco debe informar del coste de la hipoteca si se contratan estos productos y si no se contratan.

Si se contratan estos productos generalmente se aplica un diferencial más bajo , lo que rebaja el tipo de interés nominal y, por tanto, las cuotas hipotecarias son menores.

Las comisiones y productos vinculados también tienen impacto sobre la hipoteca

También debes tener en cuenta los efectos que tienen las comisiones y los productos vinculados en la cuantía de la hipoteca. Una hipoteca con un diferencial alto pero sin vinculaciones puede ser más barata que otra en la que el diferencial sea más bajo pero exija más productos vinculados.

El impacto de las comisiones y los productos vinculados queda reflejado en la TAE de la hipoteca que indica el coste real, incluyendo el tipo de interés del préstamo (TIN), los gastos y comisiones. Para calcular la TAE de un préstamo hipotecario, se incluyen los intereses, todas las comisiones, los impuestos y otros gastos como las primas de seguros obligatorios, a excepción de los gastos de notaría. Es posible que dos hipotecas tengan un TIN similar pero la TAE sea diferente por la cuantía de las comisiones y productos vinculados incluidos .

(Cálculos realizados a fecha 22 de agosto de 2018).

En resumen, antes de firmar una hipoteca debes analizar todas las variables para saber exactamente la cuota que pagarás . Para hacer estos cálculos puedes utilizar nuestro simulador que te ayudará a calcular las condiciones económicas de tu hipoteca.